КАПУТальный ремонт

Кто и как диктует цены в системе ЖКХ

Каких только способов не изобретают некоторые организации по управлению жилфондом, чтобы заработать денег на федеральной программе по капитальному ремонту жилья. И ладно, если бы речь шла о том, что сами работы проводятся некачественно, а средства якобы «освоены». Иногда аппетиты управляющих компаний вырастают столь сильно, что приводят к недовольству собственников многоквартирных домов, которые тут же находят выход из положения: решаются на смену УК. Но всегда ли такая процедура идет гладко?

Смета на дворец

Жильцы дома № 4Б на ул. 3-я Степная, управляемого ООО «Дома Контакт», сильно удивились, когда ознакомились со сметой на капремонт здания на 2010 год. Общая цена работ должна составить 23 млн рублей! Эти денежки планируется «освоить» в соответствии с федеральным законом № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» на ремонт пятиподъездной девятиэтажки. Не многовато ли, спросит читатель? На такие средства можно не только крышу починить и сменить все трубы в доме, но и превратить его в настоящий дворец.

Однако на поверку выясняется, что, например, ремонт электропроводного хозяйства на 3-й Степной оценен предварительно в 3,9 млн рублей. И далее в том же духе. В общем, по смете расходы банально завышены в несколько раз.

В соответствии с данным федеральным законом собственники оплачивают 5% от стоимости капремонта. Представляете, какие счета будут приходить людям, если на их  жилье решили «бросить» 23 млн?    

Между тем есть примеры, когда в зданиях ООО «Дома Контакт» после капитального ремонта крыши начинались протечки, хотя до этого старая кровля выдерживала любые снег и ливень. Есть над чем задуматься. Поэтому жители домов № 17, 19, 21, 23 на улице Буровая, № 1, 3, 5А, 5Б, 9 на Благодарова и вышеупомянутого на Степной согласились послушать работников ООО «Форсат» - фирмы, которая сегодня позиционирует себя как новая управляющая компания в городе.

Тут необходимо сделать отступление. «Форсат» до недавнего времени был строительным предприятием, занимавшимся также ремонтом. Кризис изрядно потрепал малый бизнес в сфере строительства. Но это еще полбеды. Вступил в силу федеральный закон «О саморегулируемых организациях» (СРО). Он, по сути, отменяет лицензии в строительстве и загоняет все фирмы отрасли в эту новую структуру. Но как могут малые предприятия и микрокомпании, которые прежде отдавали 1300 рублей за лицензию, заплатить 300-400 тыс. в качестве отчислений в компенсационный фонд - плюс страхование, вступительные и членские взносы в СРО? Самое печальное, власти практически не предусмотрели поддержки малого бизнеса в этой сфере, вынудив очень многих искать новые заказы «на стороне».

Вот почему «Форсат» обратил взор на жилищно-коммунальный сектор. И сильно удивился, как осваивают деньги на капитальный ремонт «квадратных метров» многие УК и ТСЖ.

На собраниях собственников нескольких зданий, что сегодня находятся в управлении ООО «Дома Контакт», присутствовали представители «Форсата». Выяснились любопытные детали.

Первое предприятие, получая транши по федеральному закону № 185, действительно капитально ремонтировало вверенный жилфонд. Другой вопрос – за сколько и с каким качеством. Но люди в этих домах начали жаловаться на иное: капремонт прошел, а текущий толком не выполняется.

Плановая коммунальная экономика 

Специалисты «Форсата» считают, что при правильном подходе к решению проблемы можно вообще обходиться без средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Каким образом? В фирме привели простые расчеты. По их мнению, починка электрики в доме № 4Б по 3-й Степной реально стоит не 3-4 млн рублей, а… 900 тыс. Аналогичная ситуация и с кровлей, инженерными коммуникациями.

Еще чуть-чуть простых расчетов. Этот дом собирает по строке «содержание и ремонт жилья» в год примерно 1-1,2 млн рублей. В «Форсате» считают: таких денег хватит, чтобы проводить в том числе и капитальный ремонт. Только не «одним махом», используя средства фонда, а с течением времени.

- Если собираемые с дома деньги направлять правильно, то не нужны будут никакие федеральные ресурсы, - убеждены в фирме.

Собственникам домов, встречавшимся с представителями ООО «Форсат», предприниматели объяснили, что делается все очень просто: в первый год чинится, например, электрика, на второй – крыша, а в последующие три средства расходуются на ремонт подъездов, сантехники, труб в подвалах. Кстати, 185-й федеральный закон не предусматривает выделения денег на ремонт подъездов. А это очень большой минус для любого собственника.

Предприниматели из «Форсата» предложили обитателям 3-й Степной, 4Б и некоторых домов на Буровой и Благодарова вариант программы по управлению жилищным фондом, показавшийся гражданам каким-то сказочным.

- Мы можем вам сразу же отремонтировать подъезды или провести какой-либо другой вид ремонтных работ, - заявили на собраниях собственникам. Разумеется, жильцы тут же заинтересовались, как это будет выглядеть в реальности.

Схема ООО «Форсат» оказалась нехитрой и, главное, в рамках закона. Заключаются договоры на управление жилищным фондом - и в течение первых двух недель после этого фирма принимается за работы. Только сначала выполняет их и лишь затем получает средства, причем не какие-то дополнительные, а по строке «содержание и ремонт жилья». При этом сами владельцы «квадратных метров» определяют объем и вид работ. Параллельно фирма готовит собственникам смету, которую только они утверждают на общем собрании. А после ремонта предоставляет акт о выполненных работах.

Избегая посредников

И в самом деле, такой вариант кажется для Саратова немыслимым. В чем же выгода для фирмы? В «Форсате» объяснили, что поскольку их предприятие ранее работало на строительном рынке, им известны все расценки на любые виды ремонта. В ходе нашего журналистского расследования выяснилось, что эти цифры многие УК и ТСЖ банально завышают. Причем, когда речь идет о капитальном ремонте по ФЗ-185, почти всегда управляющие организации нанимают подрядчика. Естественно, сметы возрастают, и в немалых пропорциях. А собственникам потом узнать, куда и как потрачены денежки, не представляется возможным. Думается, любой читатель поймет, что умыкнуть изрядную часть средств на ремонт жилья, используя подобных посредников, легче легкого.

Таким фирмам, как ООО «Форсат», не надо никого нанимать, им не нужно набирать штат управления. Ведь предприятие не один год на рынке строительно-ремонтных работ. Проще говоря, у подобных компаний имеется вся необходимая производственная инфраструктура. И потому цены на услуги в сфере ЖКХ, если фирма внедряется в этот сегмент, сразу же падают по сравнению с теми, которые сегодня предлагают большинство УК и ТСЖ Саратова.

Но и это еще не все нюансы.

На собрании владельцы «квадратных метров» вправе не только определять объемы и виды работ по содержанию и ремонту дома. Согласно Жилищному кодексу собственники многоквартирных домов должны диктовать суммы отчислений по строке «содержание жилья». Поэтому они могут (если, конечно, договорятся с УК) определить плату  за данные услуги в 10 рублей с квадратного метра, а могут выбрать и минимальный тариф – 5-6 рублей. В первом случае объемы работ увеличатся, как и скорость выполнения, во втором, естественно, приводить в порядок дом будут дольше.

Когда народ безмолвствует

Увы, сказочный вариант, который описали в «Форсате», может еще не очень скоро сработать в Саратове. Это предприятие в отличие от навязчивых управляющих компаний ни с кем не собирается вести войну за жилищный фонд. А наши граждане, как выясняется, сильно разобщены в вопросах ЖКХ.  Некоторые из тех, кто участвовал в собраниях по указанным адресам, живо заинтересовались подобными предложениями, иные восклицали: «Да это очередные жулики пришли». И не задумались, как могут «жулики» сначала что-то сделать для собственников, а лишь потом собирать средства. Причем под строгим присмотром самих жильцов.

Кроме того, нашлись «добрые» люди, которые начали пугать граждан, обитающих в  зданиях ООО «Дома Контакт». Дескать, не дай вам Бог выйти из состава  управляющей компании: тут же подорожает тепло. Дело в том, что многие дома в этой части Ленинского района отапливаются котельной завода «Контакт», а не силами Волжской ТГК. Хорошо известно: альтернативные варианты с поставкой тепла в жилье Саратова зачастую дешевле, нежели «подогрев» от ТЭЦ энергомонополиста.

И здесь многие горожане «плавают» в вопросах ЖКХ. Для котельных определены другие тарифы на поставку энергоресурсов, нежели для ТЭЦ. И как правило, корректировки редко возникают в случае, когда ваша котельная «альтернативная». Далеко за примером ходить не надо. В зданиях, которые расположены рядом с перечисленными, но не входят в систему управления ООО «Дома Контакт», за тепло собственники платят по тем же самым расценкам. Ведь котельная у них одна на всех…

В связи с этой историей невольно вспомнились многочисленные примеры, когда в Саратове вдруг откуда ни возьмись появлялись очень «крутые» управляющие компании, не особо церемонящиеся с мнением собственников многоквартирных домов. Жильцы с удивлением обнаруживали на своих подъездах объявления, что они якобы уже выбрали УК. При этом им предлагалось немедленно заключить договор на управление. Так происходило, например, в Октябрьском районе, где скандально известная УК ЗАО «Центр-Дом» буквально «оккупировала» десятки зданий. Такая же  картина наблюдалась там с ООО «Управляющая компания».

Но в нашем случае все произошло по-другому. На рынке ЖКХ стали появляться фирмы, подобные «Форсату», которые знают цену вопроса. Когда-то они осваивали строительный рынок, но кризис заставили их искать новые заказы, избегая на этом пути коммунальных войн и конфликтов.

Вполне естественно, что эти фирмы идут цивилизованным путем. Они просто-напросто не аффилированы каким-либо чиновникам и депутатам. Нетрудно догадаться: столкновения между управляющими организациями происходят по той причине, что одна из них – народное ТСЖ, а какая-нибудь частная УК была создана «в недрах» административных структур или под эгидой очень влиятельных людей города. Естественно, в такие моменты осуществляется банальный захват части жилищного фонда.

Проблема сегодняшнего дня, на примере ООО «Форсат», - доверие собственников многоквартирных домов. К сожалению, люди озлоблены и разуверились в том, что в сфере ЖКХ могут еще быть прозрачные и цивилизованные отношения между ними и управляющими организациями. Доверие народа подорвано очень сильно. А чиновники никогда не будут лоббировать интересы тех фирм, которые думают о нормальном бизнесе, а не о том, сколько и в чей карман «отстегнуть», чтобы пробиться на рынок коммунальных услуг. В таких случаях все в руках народа, как бы это банально ни звучало.