Губернатор Саратовской области Валерий Радаев в передаче «От первого лица» затронул вопрос об освоении застроенных территорий - ветхие дома частного сектора плохо расселяются, а новые не строятся. По его словам, в центральной части Саратова самое большое количество частного домовладения.

«При всей успешности, при всем облике нашего города, это, конечно, всю картину нам сегодня, да и не только сегодня, портит», - заявил Валерий Радаев. При этом губернатор сравнил областной центр с другими городами губернии - Энгельсом и Балаково, где, по его мнению, эти проблемы решаются успешнее. При этом губернатор обратил внимание на сложность федерального законодательства, которое «не регламентирует комплексного разрешения вопроса».

Законодательство, действительно, дает возможность развивать застроенные территории, на которых расположены многоквартирные дома, признанные в соответствии с законодательством ветхими или аварийными и подлежащими сносу. Для частного сектора требования не установлены.
Между тем, большую часть центра города составляет частный сектор, жители которого не хотят покидать место, близкое ко всем основным объектам городской инфраструктуры. Да, законодательством предусмотрена процедура изъятия земель в муниципальную собственность, позволяющая выкупать в интересах развития поселения те или иные участки, но сегодня власти Саратова сталкиваются с тем, что, например,  бабушка, имеющая «лачугу» в Затоне, может потребовать за свое жилье десятки миллионов рублей, и по закону будет совершенно права. Нужно ли инвестору бороться за участок в центре города, если он понесет больше убытков, нежели извлечет какую-то прибыль? Вопрос риторический. Бизнесу гораздо проще осваивать окраины. С этими проблемами сталкиваются практически все крупные города.

По мнению Якова Стрельцина, заведующего кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» СГТУ им. Гагарина Ю.А., «у муниципалитета, естественно, при его скудном бюджете, средств для того, чтобы проводить отселение нет, и не предвидится, а у области другие приоритеты. Это не Москва, даже не Казань. А бизнесу, в отсутствии реально работающего механизма развития застроенных территорий договариваться с каждым собственником, это и дорого, а главное непредсказуемо долго. Проводить можно  это отселение годами. Можно отселить 20 семей в течение 3 месяцев, а 21-ую  в течении 3 лет. На улице Вавилова была история, когда последнего жильца отселяли, заплатив ему 206 тыс. рублей за квадратный метр. На Средиземном море дешевле.

Если бы земельный участок в центре был отселен за счет бюджета и продавался  с аукциона, то при цене 200-250 млн.р. за 1 га покупатель с большой вероятностью нашелся бы. Механизм развития застроенных территорий предполагает, что участок с аварийным жильем должен быть изъят с выкупом недвижимости  по рыночной цене, а не на основе базарной логики: «Куда они денутся – заплатят!».

За «убитое» жилье, которое в обычных условиях стоит  700 тыс руб., в условиях отселения владелец требует и 2 и 3 млн.руб. Речь идет о комнате площадью 15-20 кв. м. Это очень рискованно. В центре города отселение  все равно ведется, это видно на квартале между Б.Казачьей и Киселева, и между Чапаева и Рахова, где появились отселенные участки  и таких примеров много. Но в целом для инвестора это сомнительная процедура, связанная с большим риском. 

Большая часть жильцов готова к переезду. 95% людей адекватны и готовы к этому. Но риск нарваться на одного неадекватного слишком высок. Банки под отселение с площадки кредитовать не любят.

Выход один – запустить механизм развития застроенных территорий. В Ленинском и Заводском районе эти районы застройки определены. Думаю, новый главный архитектор Саратова Виталий Желанов  будет этим вопросом заниматься, пожелаем ему успехов».

С позицией Якова Стрельцина солидарен Юрий Земсков, исполнительный директор ООО «Межрегионэкспертиза»: «Чисто по-житейски людей, которых собираются отселять, можно понять. Они понимают, что в принципе их жилье в центре города не стоит ничего, если его продавать. Но, как только появляется застройщик, они понимают, что другого шанса не будет и надо одномоментно все проблемы решить. Все в цене вопроса.

Понятно, что надо избавиться от ветхого жилья в центре города, на сегодняшний день это, как язва, зона повышенной опасности. Это еще и противоестественно, если эта зона предусматривает высотную застройку, а там ветхие дома, «шанхаи». Надо выставлять на аукцион участки для муниципальной нужды по символической цене. В этом случае, как бы ни выкобенивался владелец земельного участка, дома  и т.д., если с ним не находится адекватный эквивалент расчета, по суду вмешивается оценщик, ему перечисляют деньги, и по суду отселяют.

Для того чтобы выставить на аукцион земельный участок, должна быть полностью собрана информация - полностью переписано сколько жилья, социалки, описано состояние. Поверьте, это дорогостоящая и длительная для муниципалитета работа. Это должно быть увязано с будущей социальной инфраструктурой и коммуникациями.  Но при этом на аукцион такие участки должны выставляться по минимальным ценам. Центр Саратова для застройщиков - это очень интересные участки, но главное, преодолеть цену отселения»

По мнению городских чиновников, еще одна немаловажная проблема: почти в каждом квартале Саратова расположены дома - памятники архитектуры, которые сносить нельзя. При этом в том же Энгельсе таких домов крайне мало, а Балаково - вообще молодой город, то есть застройщики в этих городах с такими трудностями практически не сталкиваются. Для решения этого вопроса необходимо сначала провести работу по инвентаризации памятников - это солидные затраты городского бюджета, страдающего от хронического недофинансирования и несправедливого распределения налоговых поступлений, абсолютное большинство которых отправляется в федеральный и региональный бюджет. Только в прошлом году в Саратове было собрано  80 млрд 242 млн рублей налогов, из них городу осталось чуть более 8,5% от этой суммы.

При застройке территорий нужно решать вопросы коммуникаций. Как правило, на месте бывшего частного сектора необходима серьезная  реконструкция либо полная перекладка всей инженерной системы. Но у бюджета нет возможности привести в порядок уже имеющиеся сети, которые изношены на 70-80%, а строительство новых - неприподъемная задача в сложившихся условиях.
Если решение всех этих вопросов возложить на застройщиков, то либо квадратный метр жилья будет, что называется, «золотым», либо весь центр города будет застроен высотками.

По информации администрации областного центра,  с 2008 по 2013 год в Саратове расселены 110 домов, 304 стоят в очереди по программе расселения на 2013-2015 годы.

Учитывая тот факт, что в Саратове объективно большее количество частных домовладений, чем в других городах области, и все вышеперечисленные факты, складывается такое ощущение, что специалисты, готовившие информацию по этому вопросу, ввели губернатора в заблуждение.