Николай Скворцов о городской земле: Кто виноват и что делать?

Известный саратовский юрист, член Общественной палаты региона Николай Скворцов решил порассуждать на тему, кто виноват в появлении долгостроев на саратовской земле. Также он предложил редакции «Четвертой Власти» свои варианты преодоления земельного «хаоса». 

«Бардак в городе с землей полнейший! В этом соглашусь с областной прокуратурой, главой города и депутатами.

В городе, за всю современную историю его существования под многоэтажную застройку продано с торгов только 2 площадки – 1 в Юбилейном и 1 в Солнечном.

По 140-150 строительным площадкам в Саратове и Энгельсе прокуратура области собрала материалы и подготовила их для передачи в суд с требованием о признании сделок ничтожными. И это не полный перечень, прокурорская проверка продолжается. Объекты на этих земельных участках в разной степени готовности: на некоторых – нет домов и к строительным работам никто не приступал, на других  - высокая степень готовности и множество дольщиков.

Раз уже мы затронули вопрос дольщиков, нужно разобраться для себя: саратовские, энгельсские и балаковские долгострои родились из-за нарушений при получении земельных участков? Или из-за экономического кризиса в строительной отрасли и в экономике в целом? Или из-за мошеннических действий Абасова, Белича, Тихонова и других, сидящих в СИЗО? А если бы землю проблемные застройщики приобрели с помощью торгов, обманутых дольщиков бы не было?

А в том, что муниципальная власть за два десятилетия только два раза провела торги, разве виновата не сама муниципальная власть? А разрешения на строительство на всех этих спорных стройплощадках кто выдавал? Разве не первые лица городской администрации? А разве не прокуратура города 20 лет усердно изо дня в день осуществляла прокурорский надзор за распределением земли, выдачей разрешений на строительство?

Получается, что власть тоже должна разделить ответственность с застройщиками, а иначе получается странно: приходят на должности другие люди и говорят: все, что было до нас – неправильно. Все, работавшие до нас – жулики и мошенники, которые растащили всю городскую землю. Считаю, нужно возлагать всю вину не столько на бизнес, работавший в тех условиях, в которые его поставила прежняя городская власть, а на саму власть, 20 лет за бесценок отдававшую лакомые куски.

Вместе с тем, считаю правильным определить два временных отрезка: все, что после сегодняшнего дня, и все, что было вчера.

Первое. О будущем. К примеру – 16 ноября 2017 года – можно определить как отправную точку, после которой никакого НОВОГО многоэтажного строительства на территории региона осуществляться не будет, если участок получен не с торгов. Контроль и надзор за этим можно возложить на администрации муниципальных образований и органы прокуратуры.

Дополнительно: важно осуществить переход на электронные торги.

Кроме того, нужно решить вопрос с вымогателями денег, которые включаются для участия в торгах с одной лишь целью: за приличное вознаграждение сняться с них либо отозвать жалобу после проведения торгов.

Второе. О прошлом. Из средств массовой информации я узнал, что создается рабочая группа, чтобы провести инвентаризацию сделок с городской землей за период с 2007 по 2017 год, то есть за последние 10 лет.

Давайте разберемся: почему 10 лет? А не 5? Не 20? Не 100 лет? На чем основана эта цифра? Срок исковой давности 3 года. К 10 годам больше подходит срок привлечения к уголовной ответственности за тяжкие преступления? 10 лет нужно для того, чтобы посадить виновных чиновников? Но землю за пределами срока исковой давности при соответствующем заявлении ответчика все равно не вернуть!

Нужна ли такая инвентаризация, если она уже проведена и в сети интернет одним из депутатов городской думы опубликован официальный ответ городской администрации. Он гласит: «С 2007 по 2017 гг. земельных участков в городе Саратов под многоэтажное строительство с торгов не продано вообще». Вывод  - все, что было раньше, неправильно. Разве нужно создавать комиссию, чтобы убедиться в этом еще раз?

Гораздо перспективнее определить, что же делать с теми, кто получил землю за указанное десятилетие без торгов.

Давайте пойдем от обратного. Как правило, предоставление земельных участков под многоэтажное строительство в 99% случаев было через заключение дополнительного соглашения к договору аренды земли. То есть находящиеся совершенно в законной аренде земельные участки под автостоянками, объектами инфраструктуры, гаражами, через соглашения или публичные слушания изменяли назначение и становились участками под многоэтажную застройку. Без торгов! То есть с нарушением закона!

Представим, что все сделки по изменению назначения земельных участков будут признаны недействительными. Вернется ли земля в город? Нет, не вернется. Вернется прежнее назначение земли, но останется она в руках тех же арендаторов. То есть площадка под многоэтажную застройку снова станет автостоянкой или землей под инженерными коммуникациями. А арендатор – частное лицо или компания продолжат пользоваться земельными участками до истечения срока договора аренды. А после истечения будут реализовывать свое преимущественное право на пролонгацию арендных отношений.

Либо второй вариант: мы получим земельный участок с незавершенным объектом строительства – жилым домом и дольщиками в нагрузку к региональному реестру обманутых дольщиков. И достроить его по данному договору аренды будет невозможно, так как назначение земли будет оспорено и возвращено в первоначальное положение. Что власть будет делать в таком случае? Такой механизм тоже есть, он прописан в Законе о введении в действие Земельного кодекса. Этот земельный участок будет предоставлен вновь этому же лицу для достройки дома! Что город получит с этого? Правильно – ничего!

И еще одна аксиома: ни один земельный участок, обремененный правами третьих лиц, в том числе дольщиков, либо постройкой (даже незавершенной) не может быть выставлен администрацией на торги.

Кстати, отмечу, что в список земельных участков, выделение которых нужно оспорить, попадают и земельные участки под уже проблемными долгостроями! Потому что закон един для всех ситуаций! Оспаривать выборочно  - это незаконно! Оспаривать все  - нецелесообразно! Как же поступить? Облегчит ли решение проблем дольщиков тот факт, что земля под их долгостроями предоставлена без торгов и должна быть оспорена? Не думаю!

Двигаемся дальше: застройщики, получившие разрешение на строительство от местных властей и начавшие строить, получают иск в суд, ничтожную сделку. Что им делать? Нести самостоятельно убытки? Или подавать иск к муниципальному образованию, власти которого санкционировали своим разрешением стройку? А если на этом земельном участке был хотя бы возведен фундамент, муниципалитет получит иск с суммой, равной многократной стоимости земли!

Прокуратура может возразить: мы эти убытки в дальнейшем переложим на нерадивых чиновников. Аргумент верный и подтвержденный законом и практикой! Только хватит ли у 5 городских чиновников, выдававших разрешения,  средств для фактического исполнения всех решений на миллиардные суммы? Будет ли после таких мер прокурорского реагирования стоять очередь из чиновников, желающих трудоустроиться на расстрельных должностях?

К чему приведет путь, который мы нарисовали? Он приведет к тому, что число заброшенных строек, огороженных заборами, в городе увеличится. Дольщиков тоже станет  больше, социальная напряженность возрастет. Бизнес встанет. Инвестиционная привлекательность региона упадет. Все недостроенные дома – эта потеря имущественных налогов в бюджет.

Напоминаю, что уже сегодня набирает обороты судебная практика в областном суде. Согласно этой практике абсолютно без ограничения срока давности можно оспорить изменения в Правила землепользования и застройки города, если вместе с их изменением одновременно не менялся Генплан города. Эта практика – бомба! Теперь любой, даже освоенный участок с построенным и введенным в эксплуатацию домом, может оказаться под угрозой сноса по причине разных взглядов городских чиновников, депутатов гордумы, прокуратуры и областного суда на эту проблему.

Поэтому важно именно сегодня принять тщательно выверенное решение, которое покончит с беспределом на будущее и одновременно создаст правовую и экономическую определенность. Хаос сегодня нужен меньше всего!

Есть ли такое решение? Есть!

Предлагаю его: вся спорная земля имеет кадастровую стоимость. Напоминаю, это рыночная стоимость. Собственнику каждого спорного земельного участка под многоэтажную застройку можно сделать предложение заплатить в городской бюджет его кадастровую стоимость и продолжать пользоваться землей. Оформить все это можно в рамках судебного процесса мировым соглашением с участием города, застройщика, прокуратуры под четким контролем депутатов и общественности. Таким способом, по предварительным оценкам, бюджет может пополниться на сумму от 2 до 4,5 млрд рублей. В любом случае кадастровая стоимость окажется выше, чем участок мог бы потенциально уйти с торгов. Поясню: число застройщиков в городе известно: 10-15. Деньги на торги есть у 3-5. В любом случае при торгах они между собой договорятся: и каждый возьмет себе тот участок, который власти у него ранее отобрали. При этом на торгах будет сделан всего лишь один формальный шаг.

Предлагаемое мной решение пополнит бюджет на сумму, достаточную для решения вопросов всех обманутых дольщиков в регионе. И даже на дороги еще хватит. Вот для этого рабочая группа может и понадобиться. Не согласные с доплатой застройщики решают спор в судебном порядке. А там – как суд решит!

Кстати, кто-нибудь знает, сколько времени нужно городским властям для подготовки хотя бы первой площадки к продаже с торгов, обеспечению ее коммуникациями перед торгами? Может быть, взять экспериментальную площадку и попробовать, насколько это быстро и сложно? В любом случае начинать этим заниматься нужно уже сегодня!

В завершение еще раз отмечу, что полностью поддерживаю губернатора региона, депутатов Госдумы, областного прокурора, главу города, председателя общественной палаты, что в городе с землей нужно навести порядок.

Действовать в этом вопросе нужно взвешенно – в полном взаимодействии прокуратуры  со всеми ветвями власти, чтобы от резких действий по возврату земли не допустить еще более тяжких для региона и граждан последствий. Примеры таких неуклюжих и непродуманных шагов есть – это дома «Новостроя», где один специализированный прокурор наплодил обманутых дольщиков, а прокурор области и региональная власть расхлебывали эту проблему. Важно еще и помнить про затянувшийся кризис в строительной отрасли и не породить очередную волну веерных банкротств.

Кстати, при работе в данном направлении нужно учесть и опыт по «Сеноману». Тогда депутатский корпус и правоохранительные органы добились от застройщика выделения квартир на более чем 100 млн рублей. Квартиры поступили муниципальный жилой фонд. А что дальше? А дальше – был осужден глава городской администрации за то, что эти квартиры пошли не детям-сиротам, а чиновникам и сотрудникам районных администраций. Вот такой негативный опыт нужно тоже учитывать, чтобы второй раз не наступить на одни и те же грабли.

Напоминаю: уголовно-правовыми или другими репрессивными способами дома не достроить, проблемы дольщиков не решить! Не просчитать сейчас последствия неосторожных шагов либо отмахнуться от них – не менее страшно, чем оставить ситуацию в том виде, который есть сейчас.

Со своей стороны готов оказать всю необходимую помощь и участие в решении обозначенных проблем в рамках рабочей группы либо на любых других площадках».