Реновация по-саратовски. Как это может выглядеть?

По стране зашагал призрак реновации. Если москвичи уже вовсю обсуждают снос своих пятиэтажек в центре города, то в регионах пока пытаются разобраться, что означает это страшное слово и чего именно им надо бояться. Недавно губернатор Валерий Радаев обмолвился, что в Саратове тоже нужно провести реновацию и призвал депутатов гордумы принять по ней решение. «Четвертая Власть» попыталась разобраться, как может выглядеть реновация по-саратовски и кого этот процесс затронет.

Реновация – «значит, бить будут»?

Граждане России привыкли видеть во всех начинаниях лишь новые беды для себя и бояться новых непонятных терминов. Вот и «реновация» воспринимается почти как «революция» с обязательным отъемом собственности и хищением имущества. В сегодняшним понимании – это снос старых домов для строительства на их месте новых. Собственно, именно это затеяли в Москве: снести пятиэтажки общей площадью 25 млн кВ.м. жилья, расселить 1,6 млн жильцов (или почти 2 Саратова). Вместо уничтоженных квадратных метров собственникам предложат новые квартиры в новых домах с улучшенной планировкой и в том же районе. Звучит как сказка, хотя некоторые москвичи совсем не рады тому, что их собрались переселять неизвестно куда.

14 июня врио губернатора области Валерий Радаев предложил депутатам гордумы Саратова подумать о реновации. «Чем город Саратов хуже города Москвы?» - задал он им вопрос. И действительно, чем? Неужели наш областной центр тоже ожидает снос старых хрущевок и строительство на их месте (или через дорогу) новеньких домов? На самом деле реновация - это совокупность сложных процессов, в регионах страны ситуация различная, и потому этот процесс там будет проходить по-своему, поясняет бывший главный архитектор Саратова Владимир Вирич. 

«В Москве одни проблемы, у нас другие. У нас один бюджет, в Москве совершенно другие финансовые возможности, - говорит архитектор. - На самом деле реновация у нас происходит постоянно, она не может не происходить. Например, пятиэтажные дома, которые почему-то называют системой инженера Лагутенко. Сейчас сносится дом, он уже расселен, угол Политехнической и 2-й Садовой, эти процессы идут все время».

По оценкам депутата областной думы, руководителя «Саратовоблжилстроя» Леонида Писного, в Саратове невозможно спасти около 1,5 млн. кв. м. метров жилья, или 7% жилфонда. И это по самым скромным подсчетам. Речь идет как о домах исторической постройки, так и о послевоенных «бараках», построенных наспех.

Поговорим о старинных домах. Если спросить экспертов, как спасти рассыпающиеся особняки XIX — начала XX веков в центре Саратова, они возьмутся за голову и примут перечислять проблемы: отсутствие нормальных фундаментов, деревянные перекрытия, многочисленные перепланировки, сделанные в советские времена и ослабившие конструкции... потом самые честные признаются, что у них нет ответа. Но спасти ведь хочется, это же наш «купеческий Саратов». И в то же время реновация, как сказал господин Писной, «неизбежна».

С другой стороны дома барачного типа, построенные по всему городу в середине XX века, чей срок эксплуатации в 50 лет уже истек. К примеру, бараки на Миллеровской, или Телеграфные проезды, где дома уже сносятся.

Вообще реновация - процесс благотворный для всех. С одной стороны руководство города и области объявляет новый тренд. С другой стороны строительная отрасль, которая в нашем регионе пребывает не в самом лучшем состоянии, получает «новую кровь», лакомые площадки под застройку в центре города, оживляется, а вместе с ней и прочие сферы, например, торговля. Предприятия работают в полную силу, в казну идет больше налогов. Активная реновация в Саратове наблюдалась в середине 60-х, а также 70-80 годах XX века, когда старые дома сносили целыми улицами и микрорайонами, а взамен возводили 5-9 или 10-этажные высотки 95-й серии, в которых выросли и по сей день живут многие из саратовцев. Город тогда потерял немало памятников истории и изменил свое лицо, но это было время его бурного развития.

Повторить такой рывок вряд ли удастся. Здесь есть несколько «но».

«Но» в слове «реНОвация»

Владимир Вирич считает, что регион пока (а точнее, уже) не готов к серьезным переменам.

«Экономическое состояние нашей области – Саратова, Энгельса – оно несравнимо со столичными городами, мы свой рейтинг растеряли в течение 15 лет. Чтобы начался такой крупный процесс, должны быть сконцентрированы финансы, технические вопросы решены. У нас для этого во многих отношениях почва не подготовлена. У нас относительно сильная инженерная обеспеченность территории, но, на мой взгляд, для широкомасштабных процессов этого недостаточно, - уверен он. – Кроме того, я чувствую, что наше общество морально не готово к каким-либо переменам. Над нами превалирует местечковое мышление абсолютно во всем».

По его словам, в Саратове уже много лет не проводилось масштабных градостроительных проектов, серьезных исследований. Мы вроде бы и хотим перемен, жалуемся на аварийные дома и узкие улицы, но в то же время пишем петиции против сноса трущоб и строительства новых высоток.

Еще одно «но», которое может встать на пути у реновации – законопроект об ограничении высотности домов в Саратове и Энгельсе до 10 этажей (подробнее об этом в статье «Тайна за десятью этажами: Саратов решено обрезать»). Как эти планы соотносятся с реновационными проектами? Да никак. В Москве на месте пятиэтажек планируется строить 25-этажки, только в этом случае идея может иметь практический и экономический смысл. В нашем городе, если ограничения утвердят, речь сможет идти максимум о десятиэтажках, и инвесторов это вряд ли заинтересует. Еще один момент: таких десятиэтажек понадобится много, в центре для них места не хватит, и людей волей-неволей придется отселять на окраины, пусть и в пределах одного района. В федеральном законе о реновации утверждено, что отселяемые из сносимых домов жильцы должны взамен получать квартиры в том же районе. Но здесь таится подвох. Взять к примеру Волжский район, который растянулся от центра до окраин. Согласитесь, что жить на улице Московской и жить на улице Усть-Курдюмской в Юбилейном – это разные вещи, далеко не каждый согласится на такой обмен. Если жильцов вынудят уезжать на задворки города, то произойдет социальный протест.

Поэтому предлагаемые идеи о новых малоэтажных домах и реновации прямо противоположны. Здесь нужно либо отказываться о планируемого запрета строить выше 10 этажей, либо забыть о сносе ветхих или устаревших домов. 

Ряд саратовских застройщиков планировали возводить высотки и теперь они могут остаться с носом. Вернее, они-то переживут, о них волноваться не надо, но что будет с тысячами простых работяг-строителей? Если законодательно ограничить строительной отрасли возможность развиваться, то будет спад строительства и опять же рост социальной напряженности. Кто будет вкладывать миллиарды рублей в снос старых домов и строительство на их месте малоэтажных новостроек? Дураков-саморазорителей среди застройщиков нет.

Последнее «но» заключается в том, что сегодня жилые помещения в Саратове на 80% приватизированы. Это вам не советские времена, когда молодого специалиста сначала заселяли в общежитие, потом давали квартиру, потом могли расширить жилплощадь. Сегодняшний собственник крепко держится за свои квадратные метры (пусть ветхие, но в центре), и расстанется с ними за только за очень хорошие деньги.

«Смысл в том, чтобы заставить собственников помещений выполнять правила по отселению, которые финансово могли бы быть более выгодны застройщику, - рассуждает Вирич. – На мой взгляд, это поиск компромисса между собственностью и наступлением на нее бизнеса».

Действительно, как создать условия, чтобы реновация была выгодна для всех ее участников, и чтобы все это пошло на благо архитектурному облику города? Вопрос не на один миллиард рублей.

Три шага к реновации

Глава «Саратовоблжилстроя», как практик, знает, что нужно делать. Он напоминает, что в жилищном законодательстве есть 2 основных критерия, по которым дома можно вывести из программы капремонта и приговорить к сносу: износ основных конструкций более чем на 70% и случаи, когда стоимость расчетно-ремонтных работ суммарно больше 50% цены строительства нового дома.

«По разным оценкам, в Саратове таких порядка 800 тысяч кВ.м., то есть эти дома необходимо менять на более качественные и более современные. Это и есть реновация в условиях Саратова», - говорил Леонид Писной.

Он озвучил три шага для ее достижения: ревизия объектов историко-архитектурного наследия, разработка муниципальной документации, связанной с развитием застроенных территорий, и, наконец, финансовый вопрос – запуск программы на базе государственно-частного партнерства. Такая программа будет предполагать, что власть станет не только ограничивать строителей и выдавать им разрешения, но и помогать. Причем, в данном случае речь идет о федеральном центре.

«Без помощи Москвы мы не сможем продолжить программу переселения из аварийного жилья, это уже однозначно. Но по ряду территорий вовлечение в программу переселения частного бизнеса вполне возможно», - уверен олбдеп.

Как это может выглядеть в реальности, пока сказать сложно. Но уже сейчас можно понятно, что обновление как и сохранение города невозможно без четко составленных планов того, как город будет выглядеть через 5,10 и 20 лет, без серьезных финансовых вложений, без подготовки населения, и без поддержки своего, местного строительного бизнеса.