Аукционы на строительство жилья: политика или экономика

Саратовские застройщики не хотят участвовать в аукционах на строительство квартир по различным областным и муниципальным программам. Министр Дмитрий Тепин основную причину такого нежелания видит в низкой стоимости квадратного метра. Но опрошенные ИГ «Четвертая власть» руководители крупных строительных компаний обратили внимание и на другие аспекты проблемной ситуации.

Напомним, на прошлой неделе во время слушаний по реализации программ по переселению из ветхого и аварийного жилья в регионе министр строительства и ЖКХ заявил, что многие строительные фирмы отказываются участвовать в аукционах из-за низкой стоимости строительства жилья – 24,5 тысяч рублей за квадратный метр. По его словам, в Саратове именно по этой причине возведение многоквартирных домов велось региональными казёнными предприятиями. Надо отметить, что федеральный Фонд содействия развитию ЖКХ неоднократно отмечал значительное отставание в возведении домов. Очевидно, что КПСО «Госжилстрой» неважно справляется с заказами. Но почему же местные застройщики упорно игнорируют аукционы?

Байтемир Шамхалов, гендиректор ЗАО «Шэлдом»,  рассказал «4В», что у возглавляемой им компанией «такой подход – с бюджетными деньгами не работать», и пояснил почему.

«Мы работаем честно, а есть такое мнение, если компания работает с бюджетными деньгами, то ворует. Якобы, без этого не бывает. Нам такой подход не нравится. Мы не воруем, но говорить все равно будут так. Ну и зачем тогда нам этим заниматься? Мы даже не интересуемся ценой аукциона. Главное, что не можем добросовестно выполнить свои обязательства и получить за это спасибо. Вместо этого – добросовестно выполняем свои обязательства, а потом скажут, заходи за деньгами. Или могут выдвинуть какие-то условия, типа откатов и так далее. Я не утверждаю, не знаю, что именно так все и будет. Но мне кажется, что могут возникнуть такие вопросы. Мы взятки не даем и держимся такой линии – мы выполняем свои обязательства все, что нам полагается, отдайте. Но пока такой четкой работы не получается на эти бюджетные деньги».

Руководитель «Шэлдома» пояснил, что у компании был опыт участия в аукционе, который он считает успешным. 

«Мы участвовали в федеральной программе по обеспечению жильем военнослужащих в 2008 году. У нас остались очень приятные впечатления от участия в этой программе, потому что все было очень четко проведено. В этих аукционах не было посредника. Организаторы торгов выставляли условия, какие им квартиры нужны, стоимость квадратного метра и сроки строительства. Мы предлагали свои квартиры. Потом получали сообщение – выиграли аукцион или проиграли, передавали документы, получали оплату. Мы ни с кем не общались. Нас такие условия устраивали. Ни до этого, ни после этого мы уже не участвовали ни в каких аукционах», - пояснил Байтемир Шамхалов.

Геннадий Разумный, директор ООО «Кронверк», рассказал, что в прошлом году компания не участвовала в аукционах. Он припомнил, что в 2012-м и 2013-м годах строили дома для переселенцев из ветхого и аварийного жилья.

Отказ от участия в реализации строительных программ он объяснил исключительно экономическими причинами: «Цена квадратного метра, которую предлагают участникам аукциона, с точки зрения бизнеса, не привлекательна. Но у нас ведь, если сравнивать этот год и предыдущие – это как небо и земля. Я бы с удовольствием работал по программам, если бы стоимость квадратного метра составляла 35 тысяч рублей. Эта цена позволила бы нам и строить, и развиваться».

В тоже время Геннадий Разумный скептически отнесся к тому, что строителям предложат такую стоимость квадрата. «Для того, чтобы эффективно работать, надо все равно уменьшать свои издержки, чтобы строить более дешевое жилье, потому что ни одна власть, ни один бюджет не потянут те объемы, которые мы сейчас производим. Мы прекрасно понимаем, что, если даже мы построим млн кв. м жилья по 35 тысяч, это 3,5 млрд рублей. Где взять такие деньги? Что-то не верится, что дадут столько денег области.

В прошлом году был большой сброс жилья, потому что, когда доллар начал расти, народ стал покупать все. В этом году продаж нет. Надо думать, как выкручиваться, потому что население по 35 тысяч за квадрат покупать жилье не будет. И население покупает полуфабрикат, стены. А под программы сдается жилье с отделкой, нужны дополнительные затраты. Но в 35 тысяч рублей даже эти затраты уложатся», - считает он.

Александр Осипов, гендиректор ЗАО «Управлением механизации-24», рассказал, что предприятие участвовало в реализации программы по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны «лет 5 назад или больше».

Отказ своей фирмы от участия в аукционах он объяснил так: «Стоимость квадратного метра не устраивает застройщика. Но кого она может устроить, когда ни один застройщик не подал заявку на аукцион. Предложили цену квадратного метра 23 900 рублей, а у меня себестоимость 24 тысячи без отделки на некоторых объектах. Может быть, где-нибудь в районах и устроит такая стоимость, но не в Саратове».

Александр Осипов считает, что реализацию программ власти могли бы сделать более эффективными. Для этого, по его мнению, «хотя бы коммуникации сделать за счет бюджета, как в некоторых субъектах практикуют. У нас львиная доля затрат приходится на коммуникации, благоустройство и дороги. А мы все сами делаем – и подъездные дороги и подводим коммунальные сети. У нас металл в этом году уже подорожал на 30%, кирпич и цемент на 10%, а цену пока мы держим».

По словам руководителя «УМ-24», продажи жилья в этом году «уменьшились в разы. Ипотечные кредиты выросли, а в прошлом году брали в основном по ипотеке. Не знаю, как выживать будем.  Ждем чего-то. Обещали поднять стоимость квадрата до 29 тысяч рублей, но не сделали. А программ по обеспечению жилья много, с более привлекательной ценой могли бы и мы участвовать».

Константин Колесниченко, генеральный директор ЗАО «Производственное предприятие ЖБК-3», рассказал, что его компания активно участвовала в аукционах до прошлого года.

«В 2008 году мы принимали участие в федеральной программе по обеспечению жильем военнослужащих. В областных программах участвовали и в прошлом году сдали дом в новом микрорайоне в Кировском районе. Единственный 14-этажный дом в Саратовской области, построенный из красного керамического кирпича. Мы часть квартир с полной отделкой отдали под переселение по программе областного правительства. Я не могу сказать, кому они достанутся. У нас еще осталось 6 домов, в которых мы отдадим процент, для того, чтобы правительство или минстрой их распределили. Мы также участвовали в 2009, 2010 и 2011 годах в застройке микрорайона в Солнечном. Большое количество квартир отдавали детям сиротам, ветеранам войны». 

Гендиректор обратил внимание на некоторые «подводные камни» существующей системы аукционов: «Тут палка о двух концах. На аукционе побеждает тот, кто назовет меньшую цену, но, как правило, когда этот аукцион опускается ниже цены здравого смысла, то это настораживает. Тот, кто победит, если конечно нижняя планка не ограничена определенной ценой, то существует большая вероятность того, что это не совсем добросовестные участники аукциона. Потому что за такие деньги сделать это невозможно, а выиграть, когда он объявляется ниже нижнего, это смахивает на авантюру. Мы же знаем себестоимость квадратного метра отделки прочего-прочего. Аукцион не всегда хорошо. Должна быть обозначена цена трезвая, взвешенная. Вчера было объявлено, что цена по эконом-жилью поднимется 30-ти до 35 тысяч рублей за квадратный метр. Если будут аукционы ниже этой цены, я бы хотел посмотреть на этих строителей, которые возьмутся. Можно, конечно, на какую-то сумму подвинуться, но нужны рамки приличия и здравого смысла».

Отметим, что в Саратовской области есть печальный опыт, когда за предложенную цену брались возводить дома малоизвестные застройщики, а потом либо бросали стройку, либо были претензии к качеству их работы. Такая ситуация складывалась в Хвалынском, Саратовском и других районах. 

Леонид Писной, гендиректор АО «Саратовоблжилстрой» сообщил «Четвертой власти», что до 2013 года, его компания принимала активное участие в аукционах. «Сейчас мы очень мало участвуем, только отдаем городу Саратову для исполнения судебных решений о предоставлении квартир. В год участие в таких программах можно оценить в пределах 40-50 млн рублей», - рассказал он.  

Леонид Писной объяснил это тем, что застройщики почувствовали - власть не слишком нуждается в их услугах. «Никто особо не настаивает. Раньше были обращения – надо поучаствовать. Сейчас никто не просит, никто не требует. С учетом того, что у нас рыночная стоимость выше, чем региональный стандарт, то участие в таких программах требует и какой-то моральной подоплеки. В хорошем смысле заинтересованности, потому что в противном случае с каждого квадратного метра при участии в программах застройщик несет 1-1,5 тысячи рублей потери. Но нам говорили надо, а хорошее слово, оно иногда дороже денег, - пояснил он. - Кроме того, в нашей области участие моей компании в программах становилось политизированным процессом. Сразу начинались разговоры – депутаты работают с бюджетом. Зачем мне это в 1001 первый раз читать, если я могу обойтись и без этого. Второе, мне кажется, исполнение программы переводится из технологической плоскости в политизированную. Тоже не сильно приятный момент. Поэтому вместо морального удовлетворения получается геморрой. Поэтому уже года два мы уменьшили до не могу свое участие. Последние два года не участвуем, хотя строим, честно сказать, быстрее всех и дешевле всех в области. Мы закрывали до половины потребности в квартирах».

Леонид Писной также поведал, как можно сделать реализацию жилищных программ более эффективной. «На мой взгляд, программа переселения из аварийного и вторая наша «болячка» – обеспечение квартирами детей-сирот - можно решать эффективно, если поменять формы приобретения жилья. Надо уходить от долевого участия на строительство, тогда была бы значительная экономия в стоимости жилья, как квадратного метра, так в целом жилого помещения. Это уже опробованные эксперименты. Мы их проводили с бывшим главой Саратовского района Анатолием Зотовым, с Базарно-Карабулакским районом. Долевое участие невыгодно для бюджета и несильно выгодно для застройщика.

Есть и другие формы, они опробированны, они выгодны и для строителей и для бюджета. Они могут дать до 15% экономии. Но этим, как я понимаю, никто не хочет заниматься. Разговоры велись, но до практической реализации так и не дошло. Схемы эти есть, к ним надо возвращаться. Но на их внедрение необходимы 3-4 месяца, как минимум», - считает гендиректор «Саратовоблжилстроя».