Жилищное строительство: жить или не жить?

Саратовская область может не успеть выполнить план по вводу в эксплуатацию нового жилья в рамках национальных проектов из-за низких темпов строительства. Ситуация усложняется и тем, что многие стройки останавливались на период пика коронакризиса. Новых земельных участков, которые предоставляют местные власти, недостаточно. Дополнительных «дров в топку» подкинуло спорное решение по ограничению этажности зданий, строящихся в области – не выше 10 этажей. Многие компании, которые специализировались на высотной застройке, думают постепенно уходить с саратовского рынка. Это не считая тех, кто уже попал в процедуру банкротства. Сможет ли область в условиях горящих графиков, эха пандемии и сокращения числа застройщиков выполнить обязательства по строительству жилого фонда – вопрос открытый, хотя для тех, кто «в теме», уже риторический. 

14 июля президент России Владимир Путин заявил, что у России появился «исторический шанс» решить проблему с жилищным строительством. Путин посчитал реалистичной целью выдать жилье пяти миллионам семей к 2026 году. Более того, глава государства заявил, что можно добиться и большего. Если ли у Саратовской области этот «исторический шанс», выяснила «Четвертая власть».

Обещанные метры три года ждать?

В рамках федерального проекта «Жилье» перед областью поставили серьезную задачу – ввести в эксплуатацию в 2020 году не менее чем 1,497 млн кв. метров. За первое полугодие текущего года сдано в эксплуатацию 254,2 тыс. кв. метров жилья, что является шестой частью от заявленных объемов. Из них 68,7 тыс. кв. метров введено застройщиками. В министерстве строительства области прекрасно понимают, что отставание очевидно, но сетуют на «обстоятельства непреодолимой силы».

«Существует отставание от намеченного плана в связи с тем, что в течение нескольких месяцев во время сложной эпидемиологической ситуации была затруднена регистрация индивидуального жилья, что привело к снижению строительной активности застройщиков», – уточняют чиновники минстроя.

По их словам, ситуация уже начала стабилизироваться и строится еще 650 тысяч квадратных метров жилья. Сохраняя осторожный оптимизм, минстрой уверяет, что нагонит отставание в графиках. Однако за счет чего он будет это делать?

Кроме того, не стоит забывать о переселенцах из аварийного жилья. Для этого, как утверждают в ведомстве, область взяла повышенные обязательства. До конца 2021 года планируется ввести в эксплуатацию 160 тыс. кв. метров жилья, из них 40 тысяч кв. метров – в этом году, которые входят в план жилого строительства на этот год. Итого в работе сейчас 690 тысяч квадратных метров жилья.

Подведем несложный подсчет, и получится 944 тыс. кв.м, даже на миллион не дотягивает. Это две третьих от запланированного.

Однако есть ряд факторов, непосредственно связанных со строительством, которые могут еще подрезать крылья жилищно-строительной отрасли.

В саратовском меню – высотки рубленные

В конце июня строительная отрасль в области содрогнулась. Изменения в этажности, призванные уберечь город от потери исторического наследия и оптимизировать комплексную застройку, всколыхнуло умы причастных и сочувствующих. 22 июня 2020 года председатель правительства области Александр Стрелюхин «объявил войну» высоткам и подписал постановление № 526-П, которое вносило изменение в постановление губернатора региона Валерия Радаева от 2017, которое окрестили как запрет высотного строительства в регионе. То есть ни одно здание не должно быть выше 10 этажей. Причем мера действительно оказалась радикальной, так как запрет касается не только исторического центра города, где такая мера, действительно, оправдана, так и других развивающихся микрорайонов, далеких от центра.

Застройщики восприняли эту новость неоднозначно, однако самые крупные из них, кто специализируется на высотном строительстве по монолитным технологиям, не согласились с «чрезвычайной мерой» властей области. Генеральный директор АО «Шэлдом» Наталья Родина выразила сомнения, уточнив, что логических объяснений здесь нет.

«Я не понимаю этого решения. Я согласна, когда мы говорим про исторический центр. Почему эти ограничения коснулись новых поселков: Юбилейный, Солнечный и так далее? Как это связано и где здесь логика – неясно. Когда мы говорим о новых районах, которые только начали развиваться сегодня, то чем плохо, когда дом будет 20 этажей в них? Если говорить о плотности застройки, то можно на одном построить пять десятиэтажек или две двадцатиэтажки. Будет жить столько же человек, а участок можно заполнить детскими площадками, оборудованием, благоустроенными территориями и так далее. К эффективности использования земли это отношения не имеет», – утверждает Родина.

Ее точку зрения разделил и руководитель ООО «ППЛ Лесстр» Леонид Гафанович: «Грустно от этого. Многоэтажная застройка во всех цивилизованных местах присутствует, а у нас почему-то запрещается».

Ограничение этажности, как выясняется, несет в себе и еще один социальный аспект: квалифицированные кадры, что специализировались на монолитном строительстве, окажутся невостребованными, ведь отпадет надобность в их услугах. Им придется либо переквалифицироваться, либо покинуть регион в поисках лучшей доли. В частности, с этим уже столкнулась компания «Шэлдом», у которой таких кадров порядка 600. 

«Монолитчики в данном случае не нужны, потому что они используются именно при высотном строительстве. То есть высвобождаются люди из целой отрасли. Мы сейчас достраиваем те объекты, что есть, а дальше мы будем смотреть, что делать. Этих людей мы не можем обеспечить работой на данном фронте. Десятиэтажки из монолита не строятся, они будут очень дорогие. Дома будут неконкурентными», – уточнила директор компании Наталья Родина.

Она также отметила, что персонал брошен не будет и их переквалифицируют для другого фронта работы.

Однако у правительственных чиновников противоположная точка зрения. В минстрое области утверждают, что ограничение этажности входит в нормативы проектирования современной застройки и что это одна из современных тенденций, разработанных передовыми институтами. Таким образом, ограничения объясняются тем, что область должна уйти от «точечной» застройки к комплексному строительству. Ведь современный человек покупает не только «кубик цемента» в доме, а целую инфраструктуру в новом районе.

«Людям нужны комфортные условия жизни, независимо от того, в какой части города они проживают. Это меняет концепцию развития городов. Точечная застройка является фактором отрицательного характера, создающим серьезные неудобства для граждан в результате ущемления их прав на комфортное проживание, благоприятную окружающую среду», – настаивают в ведомстве.

Что мешало развивать инфраструктуру в новых районах с высотным строительством, экономя при этом место, чиновники не уточнили. Более того, точечная застройка была запрещена и ранее – в 2017 году. Видимо, для надежности решили еще и подрезать этажи. Кроме того, практика показывает, что вся необходимая социальная инфраструктура может быть выстроена и при высотном строительстве. Тезис чиновников кажется, как минимум, спорным.

Мнение официальных структур, понятное дело, разделяет депутат Саратовской областной думы, ведущий строитель Леонид Писной, который посоветовал «не посыпать голову пеплом», так как будет проработана процедура «отклонения», по которой высотные здания все-таки будут строиться в исключительных случаях, то есть «кому надо». А решать это будут депутаты Саратовской областной думы. Ранее они приняли соответствующий пакет законов. 

«Мое мнение глубокое: чтобы что-то критиковать, нужно в этом разбираться. Ограничения введены, но порядок отклонения точно так же существует. И если эти отклонения дают эффект для города и общества, значит, они будут приняты. Просто все должно иметь цивилизованную процедуру, а не «закулисную». Сейчас эта процедура будет нарабатываться. Городской кодекс предусматривает такое понятие, как «отклонение», в том числе и по высоте. Сейчас все страхи надуманны. Еще разрешения на строительство есть. Если эти вопросы на перспективу будут возникать, то механизм согласования есть. Пока у всех на 2-3 года вперед достаточно работы, поэтому катастрофы не произошло», – заверил Леонид Писной.

Отметим, что на строительные проекты «Саратовоблжилстроя», которым руководит Писной, и аффилированных ему компаний изменения в подходах к городскому строительству никак не повлияет. Этот строительный холдинг специализируется на среднеэтажной застройке – до 10 этажей. А сам депутат имеет негласную репутацию зодчего законодательных инициатив в сфере строительства и ЖКХ. 

Наталия Родина оптимизм Писного не разделяет, отметив, что процедура согласования в думе «отклонений» имеет формальный характер.

«Это не просто так вводили, чтобы пропускать», – усомнилась Родина.

С ней же согласился и Леонид Гафанович, который пока «не видит такого механизма». Более того, Родина сказала, что «Шэлдом» будет сокращать долю проектов в Саратовской области.

Земля и воля. Только чья?

Еще одним «священным Граалем» и вместе с этим камнем преткновения строительного бизнеса в регионе является процедура получения земли под строительство. С ней, как отмечают те же застройщики, большие проблемы. Муниципальные власти проводить аукционы не торопятся, а компании вынуждены перебиваться перекупкой земли у третьих лиц, которые ее «нахапали» при предыдущих мэрах. Вспоминаем, что часы тикают и до конца года нужно сдать почти 1,5 миллиона квадратных метров.

От застройщиков поступают жалобы, что аукционы не проводятся уже несколько лет подряд и получить участок под строительство – задача почти невыполнимая. Ситуацию спасает то, что сейчас реализуются долгоиграющие проекты на земле, которая была получена загодя. А вот что будет дальше, когда проекты сдадутся,– открытое поле для догадок. 

«Наша компания с удовольствием поучаствовала бы в аукционах, о которых нам много раз говорили. Но земельные участки на аукцион не выставляются уже несколько лет. К примеру, сейчас мы предпринимаем неоднократные попытки получить один конкретный земельный участок и этой темой занимаемся примерно год. Но конца и края этому я не вижу. За последний год мы не получили ни одного земельного участка. Сейчас мы заканчиваем наши старые проекты, а дальнейших перспектив я не вижу», – рассказывает Наталья Родина.

У компании «Лесстр» с землей тоже не все гладко. По словам Гафановича, формат аукционов уже почти вышел из строительных практик.

«В последние годы нет земельных участков нормальных. На аукционах мы землю не покупаем, только у других юридических лиц», – уточняет он.

Леонид Писной соглашается с коллегами, что с земельными участкам сейчас действительно туговато, но опять же сохраняет оптимизм в этом вопросе, подчеркивая, что ситуация обязана разрешиться в лучшую сторону.

«То, что аукционов нет, никто не скрывает, потому что закрывали инвестиционные соглашения по проблемным домам. Думаю, что город в ближайшее время начнет их нарабатывать. И не совсем нет аукционов, есть примеры, когда они были. Да, может быть, мало, недостаточно. Но говорить, что их нет совсем, – это неправильно», – уточнил Писной.

Кроме того, здесь, по мнению Писного, фактор обманутых дольщиков сыграл чуть ли не определяющую роль, так как в первую очередь нужно было выполнить обязательства перед ними.

В минстрое же уточнили, что, помимо всего прочего, данный вопрос относится «к полномочиям администраций местного самоуправления». Но также подчеркнули, что высокие темпы жилищного строительства невозможны без комплексного освоения территорий.

По их словам, начиная с 2008 года, в рамках взаимодействия правительства области с АО «ДОМ.РФ», вовлечено в хозяйственный оборот 16 земельных участков, являющихся федеральной собственностью, общей площадью 620,5 га, из них 14 земельных участков общей площадью 387,0 га находятся на территории города Саратова, 8 из которых предоставлены под комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Кроме того, в Саратове запланирована комплексная застройка территории старого аэропорта, Соколовой горы, Глебучева оврага, Зеленого острова и пляжа Покровские пески. По инициативе Вячеслава Володина запущен конкурс на архитектурно-градостроительную концепцию комплексного развития этих пяти зон.

Власти меняют систему отношений с застройщиками и строителями. Они предлагают взять бесплатно квартал и там построить за свой счет и жилые дома, и все социальные объекты: школу, детсад и поликлинику. Как это будет на практике осуществляться – непонятно. Застройщики сомневаются, что им будут выгодны такие условия при ограничении этажности. Даже если им дадут бесплатно участки и проведут за счет муниципалитетов коммунальную инфраструктуру. Так или иначе, обеим сторонам придется идти на компромиссы. И без бюджетного софинансирования не обойтись.

А строить-то кто будет?

В Саратовской области жилищным строительством занимаются 20 групп крупных компаний, которые осуществляют строительство 109 многоквартирных домов, за исключением проблемных домов. Сейчас из них по «старым» правилам возводятся 49 домов, за собственные средства – 25, по счетам эскроу– 22, возводятся жилищно-строительными кооперативами – 13.

Как не раз подчеркивали в профильных ведомствах, коронакризис внес коррективы в строительную отрасль, и у многих компаний сложились финансовые трудности. Минстрой во всю проводит мониторинг, выискивая объекты, где могут возникнуть проблемы, и отслеживая компании, что вступили в черную полосу процедур по банкротству. И не зря! К примеру, у компаний «ЖБК-3» и «Энгельсстрой» наблюдаются ощутимые проблемы. 

«Ведется работа по потенциально проблемному объекту – многоквартирному дому ЖК «Победа» (жилой дом №1 по генплану, блок-секции «А», «Б», «В»). Застройщиками являются ООО «Ксиан», ООО «СК ЖБК-3» и ЗАО «ПП ЖБК-3». Ответственной за ведение строительных работ была компания «СК ЖБК-3». Однако из-за того, что она не выполнила обязательства по договору, ее признали не соответствующей условиям контракта. Застройщиками было принято решение о замене подрядчика», – рассказали в минстрое.

Кроме того, те компании, кто занимался «мелкой» застройкой – по одному дому, – постепенно переходят на формат комплексной застройки территорий, заверили в ведомстве. Тенденций ухода компаний из региона или экспансии соседей чиновники не наблюдают.

За полгода до финишного края

Настороженные сомнения вызывает вопрос о том, сможет ли область в итоге закрыть обязательства по жилищному строительству. Те метры, которые в работе, – судя по всему, это максимум, что может выдать строительная отрасль региона, и тем самым наберется около миллиона квадратных метров. И эта планка в ближайшие годы вряд ли будет превышена. Достигнуть бы ее. Плюс к этому добавляется фактор «выдавливания» ключевых компаний новыми правилами городского строительства. Возможно, их заменят крупные инорегиональные компании, которые смогут взять целые кварталы под комплексную застройку. Но они также захотят строить высотные дома, чтобы окупить вложения и затраты на строительство школ, детсадов и поликлиник. Или останется один «Саратовоблжилстрой» со своим семейством, который готов застроить все. Только и Писной может надорваться. Так что поживем – увидим. Или не поживем.