Новые правила застройки зарежут высотки в историческом центре Саратова

В Саратове разработан и начал действовать новый документ, имеющий принципиальное значение для строительной сферы. В конце июля депутаты Саратовской городской думы утвердили новую редакцию Правил землепользования и застройки, регламентирующих градостроительную деятельность в областном центре. «Четвертая власть» разобралась с основными принципами этих правил и чем они будут отличаться от прежних.

Основное назначение «Правил» – обеспечить устойчивое развитие города, сохранить в нем окружающую среду и объекты культурного наследия, создать условия для планировки территории и привлечения инвесторов, соблюсти интересы правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. В документ также включили карты градостроительного зонирования; зон действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия; границ зон с особыми условиями использования территории; территорий, подверженных риску возникновения ЧС, а также действующие градостроительные регламенты.

Необходимость очередной редакции «Правил землепользования и застройки» (первая появилась в 2008 году), как пояснил замглавы администрации по градостроительству и архитектуре Антон Корнеев, вызвана принятием нового Генплана Саратова в 2018 году, в соответствии с которым внесены изменения в карту территориального зонирования города. Изменения коснулись таблиц видов разрешенного использования земельных участков, так как выросло количество территориальных зон (в настоящее время их стало 53). При работе над документом разрешенные виды земельных участков привели в соответствие с классификатором разрешенного использования, утвержденным правительством России.

«Новое в «Правилах» 2019 года касается параметров разрешенного строительства. Добавились параметры, касающиеся исторической части города. К примеру, в исторической зоне нельзя строить дома выше карниза соседнего здания. Появилось, например, такое понятие, как «шаг входов в коммерческие и жилые помещения». По сути, все это параметры, которые носят более уточняющий характер. Если ранее правила регламентировали застройку в целом, то с каждой новой редакцией понятия уточняются в сторону большей конкретики», - пояснил Корнеев.

Большинство же основных положений, принятых в ранних редакциях, сохранились. Как сохранились и принципы проведения аукционов по земельным участкам, прежним остался и порядок подготовки и выдачи разрешений на строительство как индивидуального жилого дома, так и многоквартирных зданий.

В тексте «Правил» есть определение, которое может напугать обывателя: в частности, в пункте 4.3. говорится, что земельные участки и объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу «Правил» и изменений в них, в силу ряда случаев могут являться не соответствующими им. Однако, как уточнили в администрации, это никак не скажется на достройке тех зданий, которые уже возводятся. Что же касается изъятия земельных участков, на которые разрешение получено, но строительство не началось, здесь действует привычный принцип.

«Земельные участки изымают по разным причинам. Не из-за того, что меняются редакции «Правил» землепользования и застройки, а, в основном, когда земельный участок предоставлен и длительное время не осваивался или если в нем появляется муниципальная нужда (проложить дорогу или протянуть линии электропередач)», - сообщил Корнеев.

В «Правилах» прописан еще один немаловажный параметр – территории центральной исторической части, которые, в свою очередь, поделены на ряд подзон. Так, «Старый» исторический центр» - это территория с сохранившимся массивом застройки периода классицизма, включающая в себя Музейную площадь и кварталы по обе стороны Московской до Некрасова. «Новый» исторический центр» - местность с хорошо сохранившимся массивом застройки периода эклектики, модерна, конструктивизма и сталинского ампира (середина XIX - середина XX веков), она обширна и включает в себя сразу три контура ряда центральных улиц. Наконец, «Исторический центр» - периферийная часть центра Саратова с сохранившимися отдельными участками застройки периода эклектики, модерна, конструктивизма и сталинского ампира (середина XIX - середина XX веков).

В этих трех крупных территориальных зонах выделяют несколько подзон (под названием И1, И2, И3). В каждой из них действуют свои предельные параметры разрешенного строительства зданий, а также обозначены виды  использования земельных участков и их размеры. Главная задача такой градации - сохранение объектов культурного наследия, исторического облика центральной исторической части Саратова.

«Градации исторических подзон в центральной части города сохранились, они были еще в прошлой редакции «Правил», а параметры разрешенного строительства в этих подзонах уточнились. Они были выделены, чтобы сохранить исторический центр от застройки - в основном, высотной. Сейчас параметры, которые введены в исторические зоны, высотную застройку ограничивают. Понятие «исторические зоны» появилось в своей первой редакции в «Правилах» 2014 года. По сути, все, что сейчас строится в центре, возводится с 2010-2012 года», - добавил замглавы.

Так, в «старом» историческом центре карниз строящихся зданий должен быть не выше карниза, а конек крыши - не выше конька крыши наиболее высокого соседнего исторического здания (но не выше 12 м). Такие же требования действуют в «новом» историческом центре с одним отличием – строение не должно превышать 18 м. Высота застройки непосредственно в историческом центре ограничена до 22 метров.

***

Если историческая часть Саратова с утверждением новой редакции «Правил землепользования и застройки» сейчас, по сути, защищена от появления уродующих ее облик многоэтажек, то на очереди новые решения, которые касаются грамотного строительства и обустройства территории новых микрорайонов. Речь идет об их комплексной застройке, которую предлагает обеспечивать председатель Государственной думы Вячеслав Володин. Эта идея красной нитью проходит на протяжении всех недавних володинских визитов в Саратовскую область и интервью. По замыслу спикера Госдумы, территории должны планироваться таким образом, чтобы создать максимальные комфорт и удобства для проживания и работы горожан. Это значит, что в каждом микрорайоне должны быть свои школа, детский садик, поликлиника, спортивная площадка, парк.

«А у нас получается, с одной стороны, отвели землю под жилую застройку, с другой стороны, не решили вопросы по строительству школ, больниц, садиков. Я уже не говорю про парковые зоны. Человек, купив жилье, оказывается в ситуации, когда ему час надо тратить для того, чтобы ребенка водить в садик, в школу, искать поликлинику», - заявил спикер в недавнем интервью.

Все эти вопросы должны решаться, по мнению Володина, уже на региональном и местном уровнях, чтобы председатель Госдумы не выступал в роли того, кто пытается за местных чиновников и депутатов исправить последствия неэффективных решений. Как, к примеру, это происходит в случае с территорией бывшего САЗа, где через серые схемы застройщики смогли получить землю и построить жилой массив без основополагающей инфраструктуры.

«Необходимо взять и проработать вопросы развития города Саратова, обсудить это с жителями, вынести на слушание, и только в этом случае разрешение выдавать на строительство жилья. У нас получается, один себе в карман кладет, а от этого страдает потом целый микрорайон, да и весь город. Так нельзя», - уверен председатель Госдумы.

На законодательном уровне Вячеслав Володин намерен ввести норму нового стандарта застройки городов. По его словам, с 2021 года на федеральном уровне для этого будут приняты определенные решения. Однако в отношении Саратова, уверен спикер, такие меры могут быть приняты уже в самое ближайшее время – в этом или следующем году. Принять их вполне в компетенции местных и региональных органов власти, областных и городских депутатов. Вячеслав Викторович, в частности, предлагает местным парламентариям принять новый закон, связанный с комплексной застройкой микрорайонов.

От редакции

Новые правила застройки приняты. С застройкой исторических частей города определено. Определены принципы комплексной застройки в новых кварталах. Одна проблема остается неразрешенной — когда власти Саратова начнут проведение конкурсов и аукционов по предоставлению земельных участков под строительство. Уже начали по решению арбитражных судов возвращать муниципалитету незаконно отданные земли. Земли свободные есть, а их не выделяют, в то время как многие застройщики достраивают последние свои объекты, а дальше земли у них нет. Таким образом, власти города ставят под угрозу выполнение в Саратовской области нацпроекта «Доступное и комфортное жилье».

Возможно, этому посодействует и даст ускорение властям Саратова областная прокуратура, которая может стать инициатором начала распределения свободных земель по законным правилам? Тем более, раз она всерьез занимается ревизией и возвращением государству земель, которые выделены незаконно. Редакция «Четвертой Власти» адресует этот вопрос прокурору области Сергею Филипенко.