Застройщики: дайте землю через аукционы! Власти зависли

Рынок жилищного строительства в Саратове может окончательно рухнуть. К такому результату планомерно ведет сложившаяся бюрократическая ситуация вокруг механизма распределения земли под застройку. По привычным серым схемам раздавать земли не позволяет прокуратура, а общепризнанная практика продажи участков через аукционы в Саратове не работает.

Последний раз торги по распределению земли среди строительных компаний устраивали в далеком 2006 году, а последним проданным муниципальным участком стала земля под нынешним микрорайоном Изумрудный в Волжском районе Саратова. С тех пор на проданных землях не возвели ни одного многоквартирного дома. За эти годы в Саратове сложился некий негласный механизм распределения, который, несмотря на свое формальное соответствие закону, оставлял множество лазеек для коррупционных схем.

Дело в том, что земля под жилищное строительство выдавалась администрацией Саратова преимущественно в долгосрочную аренду. Довольно часто новоявленные арендаторы сдавали полученные участки в субаренду, те же, в свою очередь, опять уступали право аренды и так далее. В результате между фактическим арендатором и собственником земли в лице города оказывалось большое количество посредников. Затем посредством общественных слушаний или даже без них заинтересованные стороны инициировали изменение разрешенного вида земплепользования на иной, нужный последнему землеообладателю. Таким образом, земля, предназначенная изначально, скажем, под АЗС, с легкостью могла быть застроена многоэтажкой.

Те земельные аукционы, которые проводились после 2006 года, как правило, затрагивали маленькие земельные участки, вплоть до земли под ларек. По словам члена Общественной палаты Николая Скворцова, с 2015 года по всему региону лишь 27 мелких земельных участков были проданы на торгах.

Однако неписанные правила игры устраивали всех, включая мэрию, застройщиков и контрольно-надзорные органы. Безобразие, творившееся в вопросе распределения земли, кормило их представителей.

***

Все изменилось со сменой руководства областной прокуратуры и приходом в ее стены Сергея Филипенко. Люди в погонах обратили внимание на пробел в законодательстве: право собственности на землю под уже построенными жилыми домами закреплялось за ними по упрощенной системе.

По словам Николая Скворцова, проданные за 4 года 27 участков принесли в бюджеты муниципалитетов всего 19 млн рублей. При этом в Саратове было продано 11 участков, но общая их стоимость составила лишь 3 млн. Землю фактически за бесценок уводили из города: в случае продажи участков на аукционах за те же 4 года в муниципальные бюджеты могло поступить до 20 миллиардов рублей.

Такое положение дел не могло устроить надзорное ведомство, и прокуратура инициировала практику подачи исков по оспариванию соглашения о предоставленных ранее земельных участках. Позиция прокуратуры заключается в недопустимости изменений видов назначения земли посредством серых схем: если земля предназначена для строительства общественно-делового здания, то построено должно быть именно оно, а не многоквартирный дом. Оспариванию не должны подлежать участки, где ведется долевое строительство, а также с уже существующими постройками и зданиями. При этом подобные соглашения могут быть оспорены в пределах исковой давности в 3 года, но в исключительных случаях – вплоть до 10 лет.

«Прокуратурой города по моему поручению проводилась соответствующая проверка, и в адрес главы администрации вносилось представление. Так, указывалось на бездействие мэрии в решении этого вопроса. Сложности вызваны тем, что нет практики формирования земельных участков, а для этого необходимы бюджетные средства. Сложно определить рыночную стоимость, и ту, по которой земельный участок будет продаваться и отчуждаться», - заявил прокурор Саратовской области Сергей Филипенко.

***

В целом представители крупных фирм-застройщиков начинание прокуратуры поддерживают. У бизнеса есть понимание: все должно быть по закону. Однако ситуация усугубляется бездействием муниципалитета, который должен разработать и предложить новый, ясный и понятный механизм распределения земли, который устроит всех. В противном случае застройщики попадают в безвыходную ситуацию: по старой схеме получить землю под строительство они уже не могут, а аукционы никто не проводит.

Генеральный директор компании «Шэлдом» Наталья Родина уверена: начинать нужно именно с аукционов.

«Наводить порядок нужно с головы: это аукционы по выделению земли, которых нет. В такой ситуации наша деятельность просто остановится, а ведь у нас работают тысячи человек. Останавливать строительство в Саратове нельзя. Но пока новых аукционов нет, мэрия должна предложить другую систему. Однако никакой альтернативы не предлагается. Наверно, нужно позволить строительство тогда, когда на него уже получено разрешение. Про аукционы мы говорим давно, но ничего не происходит», - заявила Наталья Родина.

По ее словам, понятны мотивы администрации, которая затягивает этот вопрос.

«Чтобы провести аукцион, нужно подготовить землю для этого и отселить тех, кто там живет. В Москве этот механизм понятен: людям либо предлагают обмен «метр на метр», либо сразу оговаривается рыночная цена. У нас такого нет, и собственник может потребовать сколько угодно денег. Часто бывает, что цены несопоставимы. Нет механизма, по которому бы можно было четко действовать. Должна быть установлена цена выкупа, а сейчас ограничений нет. Кроме того, зачастую в расселяемый дом специально прописывается множество людей в надежде получить компенсацию или квартиру. Понятно, что у муниципалитета нет средств на эти «хотелки». В итоге расселить дом невозможно», - сообщила генеральный директор компании.

В свою очередь, в муниципалитете заявляют, что в первую очередь земельные участки предоставляются инвесторам, участвующим в достройке проблемных домов обманутых дольщиков.

«Те, которые их не устраивают, выставляются на торги», - заявила заместитель председателя комитета по управлению имуществом администрации Саратова. Но торгов, как выяснилось, не проводится.

Однако член региональной ОПы Николай Скворцов уверен: готовить землю к продаже на торгах городу нужно было «уже вчера». По его мнению, непростую ситуацию вокруг распределения земли может исправить специально созданная межведомственная рабочая группа с участием представителей муниципалитета, депутатского корпуса, застройщиков, прокуратуры и других.

Председатель совета директоров группы компаний «Лепта» Яков Стрельцин уверен, что в каждом конкретном случае нужно искать компромисс. В том, что ситуацию нельзя пускать на самотек, уверен и председатель торгово-промышленной палаты, депутат облдумы Алексей Антонов.

***

Председатель Государственной думы Вячеслав Володин еще в январе 2018 года обозначил задачу по созданию в Саратовской области своей программы реновации. Однако работа в этом направлении практически зависла.

Мэрия Саратова не предлагает механизма освобождения и продажи муниципальной земли. Строительно-коммунальный блок областного правительства во главе с зампредом Романом Бусаргиным и министром Дмитрием Тепиным как будто самоустранился и не дает своих предложений. Лишь слышно тихое посапывание спрятавшихся от решения проблем чиновников.

Молчит Саратовская областная дума, которая должна разработать блок законов для реализации саратовской реновации и национальных проектов в части жилищного строительства. Здесь непонятна позиция самого активного и компетентного законотворца по строительству и ЖКХ Леонида Писного. Его как будто вся прежняя схема работы застройщиков с властью вполне устраивает. Он сейчас больше сосредоточен на разработке и принятии блока законов по обеспечению квартирами сирот. При этом не решается вопрос, каким образом и где эти квартиры будут строиться.

В результате бездействия или имитации действий властей строительная сфера Саратовской области находится в предкризисном состоянии. Все смотрят на полубанкрота Алексея Березовского с его компанией «Аркада». Ощущают дуновения банкротства и некоторые другие крупные строительные компании. А за ними стоят большие коллективы их семьи и другие сопутствующие сферы бизнеса со своими работниками, начиная с проектировщиков, которые уже сейчас сидят без должных заказов.

Стремление застройщиков не допустить краха рынка обоснованно и не подлежит сомнению: регион не может позволить себе провалить задачи, обозначенные президентом России по наращиванию темпов роста доступного и комфортного для граждан жилья. Однако сложившаяся сегодня ситуация попросту ставит под угрозу выполнение национального проекта.

Настала пора подключаться губернатору Валерию Радаеву и возглавить процесс. Садиться вместе с мэрами крупных городов области и депутатами облдумы и сообща разрабатывать механизм спасения строительной отрасли и национальных проектов.