Прокуратура расчехляет серых застройщиков и побуждает больше отдать квартир сиротам

В Саратове правовой спор между областной прокуратурой и группой застройщиков пытаются перевести в громкий социально-политический скандал. Некоторые вовлеченные и мотивированные депутаты облдумы обвиняют надзорный орган области в том, что он чуть ли не срывает программу обеспечения сирот жильем и нарушает права дольщиков. В историю пытаются втянуть и подставить губернатора, спекулируя на его желании скорейшим образом реализовать программы. Прокуратура стоит на том, что, как раз напротив, хочет через суд заставить легко и не совсем законно получивших муниципальные земли застройщиков заплатить казне и отдать сиротам больше квартир, чем строительные инвесторы намерены продать. «Четвертая Власть» решила беспристрастно разобраться, кто здесь прав и виноват.

Ситуация обострилась, вылившись в политические наезды 23 января в Саратовской областной думе. На заседании комитета по ЖКХ коммунист Николай Бондаренко объявил, что прокуратура региона блокирует реализацию федеральной программы по предоставлению жилья детям-сиротам. К дискуссии подключились и некоторые другие парламентарии, в том числе и однопартийцы застрельщика, которые осудили надзорное ведомство. Предметом разговоров стали иски об оспаривании в арбитражном суде договоров аренды земельных участков на Усть-Курдюмском шоссе и соглашения об изменении вида разрешенного использования к двум компаниям, связанным друг с другом.

Бондаренко назвал эту ситуацию «громким скандалом», предположив, что теперь 70 детей-сирот не смогут вовремя получить полагающиеся им квартиры.

«Прокуратура наложила запрет на строительство ряда домов, где закуплено 70 квартир для детей-сирот. Это усугубит и без того сложную ситуацию с детьми-сиротами в регионе. Это пятно на исполнительной власти, губернаторе, что эта проблема имеет такой большой статус, и еще больше будет теперь усугубляться», — заявил коммунист.

При этом он признался,  что «не вникал в процесс», но из прессы знает, что надзорное ведомство работает с министерством строительства и ЖКХ региона, чтобы чиновники вмешались в процесс и добились расторжения договоров по домам, где сироты могли получить квартиры.

«Каждый застройщик может оказаться в этой ситуации, что потом задними какими-то процедурами все аннулируется, и в результате страдают люди», - заключил коммунист.

Депутат Дмитрий Ханенко поддержал выступавшего и заступился за обиженных застройщиков. И для большей остроты приплел сюда и губернатора. С одной стороны, областное правительство получило из федерального бюджета деньги на предоставление жилья детям-сиротам. С другой стороны,  губернатор становится заложником прокуратуры, которая препятствует своими представлениями возведению и сдаче жилья. Такую мысль продавливал в думе Ханенко и заключил: «Строительная отрасль у нас находится в тяжелом положении, и мы просто лишимся возможности что-то строить». То есть, посыл получается такой — дай, прокуратура, строить, как строители хотят, не взирая на закон?

В итоге Бондаренко и единомышленники его в этой теме добились создания специальной рабочей группы в думе, которая обсудит эту проблему.

***

«Четвертая Власть» обратилась за разъяснениями в прокуратуру области, действительно ли она блокирует предоставление детям-сиротам квартир. История оказалась совсем не такой, какой ее представили названные депутаты. В ней обнаружилось множество хитросплетений и явно серых схем. В пострадавшие, исходя из позиции прокуратуры, можно смело записать скудный бюджет Саратова и тех же сирот, а еще жильцов аварийных домов и тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Все написанное ниже вполне может претендовать на сценарий к интереснейшему детективу, но, слава богу, здесь нет человеческих жертв. Пока. Поэтому ее стоит дочитать до конца.

Как известно, по поручению прокурора области Сергея Филипенко в 2016-2018 годах проведена серьезная ревизия земельных участков в Саратове и Энгельсе, которые разными способами отдали в частные руки. Выявили множество нарушений, особенно по изменению вида разрешенного использования земель. Например, участок под детскую площадку с чьей-то легкой руки превращался в стройплощадку очередной многоэтажки.

По закону же участок под жилую застройку должны выдавать только через процедуру аукционов, в которых могут участвовать все желающие.

Но в данном случае на землях возле Усть-Курдюмского шоссе использовалась иная схема. Замначальника отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры области Ольга Аристова, которая представляет прокуратуру в арбитражном суде, рассказала подробности этого дела.

Несколько лет назад огромный земельный участок за магазином «Лента» в Волжском районе Саратова муниципальные власти сдали в аренду компании «Кит Кэпитал» под строительство развлекательного комплекса. Уже тогда было известно, что на участке находились красные линии (линии, обозначающие границы участков общего пользования). Однако возведению развлекательного комплекса это не мешало, так как по проекту там предполагалось обустройство зеленой зоны.

После этого участок площадью 88 632 квадратных метра передали по переуступке прав ООО «Ксиан». А потом оно заменило вид разрешенного использования на многоэтажное строительство. Хотя к тому моменту на участке уже был недостроенный объект (предположительно, первый арендатор начал возводить развлекательный центр). С тех пор и последовала череда грубейших нарушений законодательства. Во-первых, менять вид разрешенного строительства по такой упрощенной схеме нельзя. Во-вторых, там вообще нельзя возводить жилые дома из-за красных линий, на которых любое строительство в принципе запрещено.

Вместе с тем ООО «Ксиан» не просто изменило вид разрешенного использования, а размежевало их на 13 земельных участков. Каждый отводился под многоэтажное жилое строительство.

На часть из них «Ксиан» уже самостоятельно оформляет договоры аренды с возможностью вести многоэтажную застройку. На остальные право аренды уже передают ООО «Стройресурс» опосредовано. Но сначала его получили три физических лица. По информации «Четвертой Власти», это Е.Ю. Денисова, А.П. Денисова и С.А. Захаров. А они уже переуступают «Стройресурсу». Примечательно, что эти граждане являются учредителями «Ксиана».

«Почему «Ксиан» не передал напрямую «Стройресурсу», остается только догадываться», - констатировала Аристова.

При этом с физлицами по договорам «Стройресурс» частично расплатился деньгами, а частично правом на доли в домах, которые собирался построить на полученных землях. В целом участки оценили в 260 миллионов рублей.

«Муниципалитет при изменении вида разрешенного использования, при переуступке права в бюджет денежные средства не получает», - подчеркнула сотрудница надзорного ведомства.

На самом же деле бюджет мог бы получить те же 260 миллионов, если бы проводились торги, как того требует закон. Но на этом схема, не уступающая находчивости «великого комбинатора» Остапа Бендера, не заканчивается. Те участки, которые получил «Стройресурс», межуются повторно – всего на когда-то огромном участке получается 16 поменьше. И на всех теперь можно вести многоэтажное строительство, хотя красные линии никуда не делись.

«В отношении земельных участков «Ксиана» (4 участка, - ред.) предъявлены исковые требования. Они на момент предъявления исковых требований, т.е. 14 декабря 2018 года, согласно выписке из регистрирующих органов были свободны и на сегодняшний день свободны от прав и претензий третьих лиц. Там не было никаких обременений ни объектами недвижимости, ни договорами долевого участия. Более того, есть акты осмотра этих земельных участков, согласно которым они не застроены и пустуют», - заявила Ольга Аристова.

К моменту подачи иска строительство ведется на нескольких участках, но большинство остается свободными.

«Прокуратура не предъявляет никаких претензий и требований к земельным участкам, на которых ведется строительство, имеются объекты незавершенного строительства, обремененные договором долевого участия», - заверила работник прокуратуры. И это ключевое замечание, полностью опровергающее доводы депутатов-застрельщиков скандала.

Иск надзорного ведомства поступил в суд 25 декабря прошлого года. На тот момент не было никаких обременений на спорные земельные участки, а остальные просто не стали включать в иск. 26 декабря на основании ходатайства прокуратуры арбитражный суд принимает обеспечительные меры в отношении тех участков, которые упоминаются в иске.

«27 декабря прокурор получил копию определения и исполнительный лист. В этот же день сдал его в Росреестр. Есть соответствующее сопроводительное письмо, что документы были сданы. Несмотря на то, что судебный акт о применении обеспечительных мер подлежит незамедлительному исполнению, 28 декабря осуществлена регистрация 23 государственных контрактов, заключенных между министерством строительства и ЖКХ и «Стройресурсом». По этим 23 контрактам «Стройресурс» обязался построить в будущем на одном из земельных участков, которые являются предметом спора, жилой дом», - рассказала Ольга Аристова. Получается, что застройщик, узнав об иске, который может проиграть, обезопасил себя контрактом с минстроем. Это также ключевой момент, который дальше будет раскручен в политический скандал.

Но есть еще одно обстоятельство, которое шокирует простого и не сведущего в юридических проволочках гражданина. В одном и том же доме однокомнатная квартира по госконтракту оценивается в 981 тысячу рублей, а вот по договору долевого участия для одного из учредителей «Ксиана» (тот, кто переуступал право аренды «Стройресурсу») такая же квартира уже стоит 575 тысяч рублей. Всего ему должны передать 18 квартир с разным количеством комнат за 14 миллионов рублей в этом доме.

«Если бы эти денежные средства поступили с торгов в бюджет на законных основаниях, то можно было бы приобрести для расселения из аварийных домов, для тех же сирот, для маневренного фонда 260 квартир», - заметила Аристова.

В надзорном ведомстве признали, что они оспаривают соглашение об изменении вида разрешенного использования в целом, но требуют вернуть лишь пустующие земельные участки.

«Работа прокуратуры Саратовской области направлена на обеспечение здоровой конкуренции на рынке жилого строительства, на пополнение бюджета за счет проведения торгов и аукционов. Как вы видите, суммы значительные», - пояснила позицию прокуратуры Аристова.

По ее словам, сейчас вполне можно расторгнуть госконтракты и вернуть деньги. Даже если «Стройресурсу» и успели перечислить какие-то средства из бюджета, то они небольшие. В таких случаях в счет будущих квартир в принципе перечисляется не больше 30% от стоимости.

Сейчас к участию в арбитражном процессе в качестве третьих лиц привлекли минстрой и фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства по инициативе прокуратуры.

Аристова добавила, что если кто-то заключил договоры долевого участия после обеспечительных мер, то они вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств. Возможно, гражданам эти права никто не разъяснил, чем и вызван такой ажиотаж вокруг этого иска.

Вероятнее всего, что ни дольщики, ни сироты не знают и подробностей расписанной выше схемы, в которую они невольно оказались втянутыми.

Вот такая истинная история. Теперь читатель понимает, как ее искусно пытались передернуть на площадке облдумы и втянуть в нее губернатора. Мы надеемся, что эмоциональный депутат-коммунист Бондаренко не разобрался, что его ввели в заблуждение и использовали втемную. О других говорить бесполезно.

Могла ли прокуратура, выявив нарушения закона, промолчать? Вопрос риторический. В данном случае прокуратура Саратовской области закрывать глаза на беззаконные схемы не стала. Думаем, и депутаты, и минстрой, и губернатор, прочитав данный материал и сделав соответствующие запросы в прокуратуру, разберутся и поймут, что их пытались использовать и подставить.