Решая проблемы обманутых дольщиков, важно не допустить обман новых

Решение проблемы обманутых участников долевого строительства в Саратовской области нуждается в дополнительной проработке. Таков главный посыл программного обращения гендиректора компании ООО «Шэлдом» Байтемира Шамхалова, с которым несколько дней назад он открыто выступил в прессе. Заявление получило широкий резонанс не только среди участников и экспертов строительного рынка области, но и в общественных кругах в регионе и за его пределами. Думаем, что у господина Шамхалова есть полное право выступать с таким заявлением: на счету его фирмы нет ни одного обманутого клиента и не введенного в срок объекта.

Главный посыл выступления застройщика состоит в том, что тема обманутых дольщиков на сегодняшний день остается одной из самых сложных в регионе и по сути все еще нерешенной. Шамхалов рассказал, как сложилась парадоксальная ситуация, когда из-за обмана дольщиков недобросовестными застройщиками в непростой финансовой ситуации оказались вынужденными помогать людям строительные компании с незапятнанной репутацией.

«Ситуация с обманутыми дольщиками сегодня очень сложная. Мы видим огромное число несданных вовремя домов и огромное число обманутых людей. Два-три года назад, когда было понятно, что ситуация приведет к нынешним проблемам, я пытался объяснять, что происходит. К сожалению, меня не услышали. Теперь риски возрастают еще больше. В этой ситуации я уже не могу молчать и хочу четко обозначить свою позицию», - начинает свое обращение Байтемир Шамхалов.

Действительно, застройщик прав - проблема эта возникла во многом благодаря тому, что на протяжении многих лет недобросовестным застройщикам слишком вольготно жилось в Саратовской области. Их махинации с обманом дольщиков и серые схемы освоения денег доверчивых граждан длительное время оставались незамеченными, породив несколько десятков брошенных долгостроев или даже просто котлованов на месте обещанного строительства. Министерство строительства и ЖКХ по непонятной причине не проверяло деятельность сомнительных строительных компаний или подходило к своим обязанностям формально. Правоохранители не предпринимали мер, чтобы предотвратить незаконные сделки, пресечь и наказать мошенников.

Дольщики оставались брошенными наедине со своей проблемой, пока в ситуацию не вмешался председатель Государственной думы Вячеслав Володин, который поставил задачу незамедлительно начать ее решать. Только после этого при губернаторе Валерии Радаеве была создана рабочая группа по решению проблем обманутых дольщиков с участием руководителей правоохранительных органов области, минстроя, депутатов Государственной и областной дум. Только после инициативы Володина в регионе начались громкие расследования и посадки недобросовестных руководителей строительных компаний.

***

Наиболее громкими процессами являются дело Алексея Абасова и его бывшей супруги Галины Черновой, руководства ЖСК «Чайка-6», гендиректора «Фонда жилищного строительства» Александра Тихонова, директора ООО СУ «Саратовжилстрой» Владимира Хвана и других. Некоторых застройщиков продолжает разыскивать полиция. На одной из встреч с обманутыми дольщиками начальник ГУ МВД по Саратовской области Николай Трифонов сообщил, что намерен привлечь Интерпол, чтобы найти скрывающегося от правоохранителей гендиректора «Геотехники-ФИН» Вячеслава Калинина.

К примеру, те же Чернова и Абасов подозреваются в хищении более полумиллиарда рублей при строительстве домов с привлечением дольщиков. Их обвиняют в мошенничестве в особо крупном размере (часть 4 статьи 159 УК РФ), оба находятся в настоящий момент под стражей. Многочисленные фирмы Абасова оставили «наследие» в виде 12 долгостроев, для их достройки теперь нужно найти около 3 млрд рублей. Несколько компаний застройщика уже находятся под наблюдением в рамках дел о банкротстве.

Руководитель компании «Фонд жилищного строительства» Александр Тихонов (под его управлением находилось еще несколько фирм) был задержан в августе прошлого года. На счету «Фонда» также несколько долгостроев (дома по Ильинскому проезду, на проспекте Строителей, на пересечении Политехнической и 2-го Товарного проезда).

Руководство ЖСК «Чайка-6», оставившее дольщикам вместо дома на пересечении улиц Чапаева и Рабочей котлован, приговорили к различным срокам и штрафам. Виталию Мореву и Андрею Печенкину (обвинялись в злоупотреблении полномочиями и мошенничестве) дали 7,5 и 7 лет лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии общего режима с денежным штрафом в 600 и 500 тыс. рублей соответственно.

***

Все истории с обманутыми дольщиками в Саратовской области, по мнению Байтемира Шамхалова, породило несколько причин. Одна из них состоит в том, что многие застройщики продавали квартиры по себестоимости или даже ниже ее. Что примечательно, это происходит до сих пор. По словам гендиректора компании «Шелдом», стоимость жилья приличного качества в Саратове составляет сегодня минимум 30 тысяч рублей за квадратный метр.

«Эта сумма складывается из затрат застройщика на подготовку площадки, строительные работы, стройматериалы, оплату труда, налоги и множество других расходов. Если квартира продается по цене 20 тысяч рублей за метр, то понятно, что этой квартиры не будет никогда! И тот, кто продает эту квартиру, заранее знает, что он не построит этот дом», - предупреждает эксперт-строитель.

Его удивляет, почему те инстанции, которые понимали, что квартира не может стоить дешевле себестоимости, не остановили подобных продавцов и не сигнализировали в полицию и прокуратуру.

Чтобы повторно предупредить саратовцев не совершать ошибки и не ввязываться в авантюры, в своем письме Байтемир Хамхалов обращает внимание на явные признаки сомнительных схем, которые практикуются некоторыми фирмами и поныне. Он говорит о  создании псевдокооперативов, продаже жилья по договорам уступки и по договорам займа.

«Когда сам подрядчик, имея землю, называет это «кооперативом» и начинает продавать квартиры – это не кооператив. Зато благодаря использованию такой схемы он уходит от всех видов контроля, в том числе от налогов», - предупреждает Шамхалов.

Другая схема – продажа квартир по переуступке. Учредитель строительной компании оформляет изначально все квартиры в будущем доме на себя, а затем их перепродает. Покупатели перечисляют деньги на его личный счет. В этом случае нет никакой гарантии, что собранные деньги пойдут на строительство дома (существует риск, что продавец скроется с деньгами или банк, в котором открыт его личный счет, обанкротится).  

Наконец, третьим видом «серых» схем являются продажи квартир по договорам займа. У потенциальных владельцев деньги берут взаймы, а по завершении строительства отдают квартирами.

«На самом деле из этого часто получается своеобразная пирамида. Самое плохое в том, что сегодня продажа квартир по этим схемам продолжается. То есть, с одной стороны, мы занимаемся спасением обманутых дольщиков, а с другой стороны – они появляются вновь и вновь», - предупреждает руководитель стройфирмы.

На собственном примере он демонстрирует, как должна проходить законная сделка между продавцом недвижимости и покупателем.

«Когда к нам в «Шэлдом» приходит покупатель, мы заключаем договор. Никаких денег он в этот момент не платит. Затем он идет в Регистрационную палату и регистрирует договор. И только после этого мы принимаем от него деньги. Тогда покупатель защищен.

У обманутых дольщиков горе-застройщики сразу брали деньги за квартиры, которых не существовало в природе. За это предусмотрены огромные штрафы, но это никого не останавливало», - подчеркивает Байтемир Шамхалов.

Во многом в этом виноват формальный подход проверяющих фирмы чиновников минстроя.

«Думаю, в министерстве строительства всегда знают, какова себестоимость строительства квадратного метра. Разве сложно заниматься регулярным мониторингом и смотреть, кто продает квартиры по ценам ниже себестоимости? Остановите тех, кто продолжает делать это сегодня! Иначе через два-три года снова придут дольщики с криками «Долой застройщиков!» - обращается к чиновникам Шамхалов.

***

Помимо сомнительных схем, которые применяют в своей практике недобросовестные застройщики, есть и другая, не менее важная, проблема - коррупционная составляющая в условиях приобретения квартир, выдвигаемых покупателями. К примеру, по словам Байтемира Шамхалова, в договорах, заключенных с некоторыми из ныне обманутых дольщиков, говорится, что им должны предоставить квартиру не за деньги, а за какую-либо услугу - к примеру, что человек поможет найти застройщика здания или предоставит 30 кубов щебня.

В связи с этим необходимо провести полную ревизию договоров и лиц, претендующих на получение квартир и компенсаций, на наличие коррупции. Полагаем, это очень резонное предложение: вполне может оказаться, что именно те, кто пытались получить квартиры, не вкладывая ни копейки, получат квадраты жилья вместо или прежде тех, кто на самом деле в них нуждаются и добросовестно отдавали свои кровно заработанные деньги, влезая в кредиты и продавая имущество.

«Необходимо во всех случаях провести анализ и убрать подобных людей из списков. Тогда дольщиков, которым действительно необходимо дать жилье, будет намного меньше, и этот вопрос удастся решить быстрее», - советует Шамхалов.

Наконец, в завершении письма он призывает коллег-застройщиков вернуться в правовое поле и продавать квартиры только по 214-му федеральному закону.

«Я категорический противник долевого строительства. Считаю, что дом должен быть построен, и только после этого начинаться продажа квартир. Человек должен зайти в квартиру, увидеть вид из окна, понять, что собой представляет жилье, и после этого его купить… Работать честно, соблюдая законы, намного выгоднее – и экономически, и эмоционально», - уверен гендиректор ООО «Шэлдом».